Uplace Machelen: 3.160 jobs of evenveel werklozen?

“De inwoners van Machelen zijn zeer blij dat er dankzij Uplace nieuwe jobs komen.”

Lorin Parys, coo van Uplace

Zal het ‘ervaringsmegashoppingcenter’ Uplace Machelen 3.160 extra banen opleveren zoals de vastgoedgroep Uplace belooft en de Vlaamse regering gelooft? Of dreigen er op langere termijn duizenden banen in de regio te sneuvelen zoals Unizo en de stad Vilvoorde vrezen? Pro en contra.

 

Uit een studie van Unizo blijkt dat tussen 1997 en 2007 41 handelszaken hun deuren definitief moesten sluiten als gevolg van de uitbreiding van het Waasland Shopping Center in Sint-Niklaas.

 

Op 5 juni 2009 tekenden de Vlaamse regering, de gemeente Machelen en de vastgoedgroep Uplace een convenant voor de sanering van de oude Renaultsite in Machelen. Daarin gaf de Vlaamse regering haar principiële goedkeuring aan Uplace om op de braakliggende terreinen een megashoppingcenter uit de grond te stampen en spraken de verschillende partijen een tijdschema af.

Om de bouw te kunnen starten, heeft Uplace drie vergunningen nodig. De sociaal-economische en de bouwvergunning haalde de groep moeiteloos binnen. Maar in september van dit jaar weigerde de provincie Vlaams-Brabant een milieuvergunning omdat ze vreesde dat het complex onoverkomelijke verkeersoverlast zou veroorzaken. Uplace ging tegen deze beslissing in beroep bij de bevoegde minister Joke Schauvliege (CD&V). Verwacht wordt dat zij in maart volgend jaar uitspraak zal doen.

Als alle vergunningsperikelen achter de rug zijn, zal het 150.000 m² grote en 600 miljoen euro dure Uplace Machelen in 2015 zijn deuren openen. Volgens vastgoedgroep Uplace wordt het shopping center een zegen voor de economisch zwaar getroffen regio Machelen-Vilvoorde en levert het 3.160 banen op. Volgens zelfstandigenorganisatie Unizo dreigt met de komst van Uplace een bloedbad onder de Vlaams-Brabantse handelaars en staan op langere termijn duizenden banen op de tocht. “Een wetenschappelijk onderbouwde studie over de effecten van zo’n megashoppingcenter op de tewerkstelling in een regio is nog nooit gemaakt”, zegt Nancy Van Espen, directeur Unizo Vlaams-Brabant & Brussel. “De beleidsmakers nemen altijd de cijfers over die projectindieners in hun aanvraagdossiers voorspiegelen. Nooit wordt er nagegaan wat de impact op de bestaande jobs is, ook nu niet.”

Kmo’s met omzetverliezen

Uit een studie van de studiedienst van Unizo uit 2008 blijkt dat tussen 1997 en 2007 als gevolg van de uitbreiding van het Waasland Shopping Center in Sint-Niklaas 41 handelszaken, of 5 procent van het totale aanbod, hun deuren definitief moesten sluiten. De leegstand in de binnenstad verdubbelde tot 21 procent. Maar ook voor omliggende gemeenten had het vernieuwde 45.000 m² grote winkelcentrum ingrijpende gevolgen: in 2000 ging nog één op de tien inwoners van Temse shoppen in het oude Sint-Niklase Koopcentrum; in 2006 verkoos de helft van de Temsenaren het gigantische Waasland Shopping Center boven de winkels in hun eigen stad.

Na de vernieuwing in 2004 leverde het Waasland Shopping Center 1.000 extra banen op bovenop de 400 uit het oude Koopcentrum. Maar hoeveel banen de winkelkathedraal in de wijde omgeving kostte, is koffiedik kijken. “Daar is nooit onderzoek naar gedaan”, bevestigt Diana Coppens, centrummanager van Sint-Niklaas. “De jaren na de heropening van het Waasland Shopping Center hadden de handelaars in de binnenstad af te rekenen met omzetverliezen tot 30 procent. Voor een deel was dat ook te wijten aan de grote infrastructuurwerken in het centrum. Ik hoor dat die omzetdalingen nu min of meer weggewerkt zijn, maar veel winkels hebben het niet overleefd of zijn verhuisd naar het shopping center.”

Aan de hand van het onderzoek naar de impact van het Waasland Shopping Center heeft Unizo geprobeerd een schatting te maken van wat Uplace aan jobverlies zal opleveren. “Onze prognose is schrikbarend”, zegt Nancy Van Espen. Alleen al in de kleinhandel vreest de zelfstandigenorganisatie een verlies van 6.961 jobs, waarvan 1.944 in steden als Leuven, Mechelen, Aalst, Vilvoorde, Halle en ook Antwerpen. Netto zouden er volgens Unizo door de komst van Uplace dus 3.801 jobs sneuvelen.

Tewerkstelling per m² 

In het aanvraagdossier van vastgoedgroep Uplace voor een sociaal-economische vergunning zat een onderzoeksrapport van het adviesbureau Fastigon waarin een ‘gedetailleerde inschatting’ gemaakt werd van de directe én indirecte werkgelegenheid die Uplace Machelen zou opleveren. Fastigon berekende de directe tewerkstelling aan de hand van de oppervlaktes van de verschillende grote activiteitsgroepen en het aantal te verwachten tewerkstelling per m².

Volgens Fastigons berekeningen zal Uplace in totaal 2.488 directe jobs opleveren, waarvan 135 in ‘Recreatie & Leisure’, 205 in ‘Hotel’, 1.333 in ‘Kantoor’ en 770 in ‘Retail & Shopping’. Na vermenigvuldiging met een mysterieuze ‘tewerkstellingsmultiplicator op basis van de SERV-cijfers’ zal Uplace volgens Fastigon ook nog eens voor 672 indirecte jobs zorgen. “Uplace Machelen zal dus 3.160 duurzame arbeidsplaatsen creëren”, besluiten Fastigon en zijn opdrachtgever Uplace.

“De tewerkstellingscijfers die wij naar voor schuiven, zijn een voorzichtige inschatting”, zegt Lorin Parys, coo van Uplace. “We willen niet dat er later geïnsinueerd zou worden dat we het aantal nieuwe jobs te rooskleurig voorgesteld hebben. Om de tewerkstelling te berekenen, hebben we de methodologie overgenomen van het Masterplan voor de reconversie van Vilvoorde-Machelen dat in 2005 door de provincie Vlaams-Brabant opgemaakt is.”

Parys beklemtoont dat er wel degelijk onderzoek gedaan is naar de impact van shoppingcentra op de tewerkstelling. “Het onderzoeksbureau McKinsey heeft in opdracht van ons het effect van de shoppingcentra van Wijnegem en Sint-Niklaas op de jobaangroei in de kleinhandel in kaart gebracht. Dat was een echt monnikenwerk. Ze hebben vastgesteld dat de stijging van het aantal arbeidsplaatsen in de kleinhandel in alle gemeenten rond zo’n inplanting in lijn ligt met het nationale gemiddelde, zowel de jaren voor de bouw, als tijdens en erna.

Tussen 1996 en 2005 groeiden de jobs in de retail in de steden rond Wijnegem met 2,6 procent terwijl het landelijke gemiddelde 2,7 procent bedroeg. In Wijnegem zelf was er een aangroei met liefst 4,3 procent. In Sint-Niklaas en wijdere omgeving was er tussen 2002 en 2005 een jobaangroei met 2,7 procent, terwijl de landelijke stijging in die periode slechts 1,7 procent bedroeg.”

Trekken bedrijven weg?

Danny Polspoel, planoloog bij de Dienst Stedelijke Ontwikkeling van de stad Vilvoorde, heeft zware twijfels bij de tewerkstellingsbeloftes van Uplace. “In 2008 waren er plannen om vlakbij de Nederlandse stad Tilburg een gelijkaardig grootschalig ‘belevingsshoppingcenter’ te bouwen. De initiatiefnemers beloofden toen de creatie van 2.500 nieuwe jobs. Maar onderzoeken van verschillende ingenieurs- en adviesbureaus kwamen tot dezelfde conclusie: er zouden minstens evenveel banen verloren gaan in de binnenstad van Tilburg en in naburige steden."

"Wij hebben het Uplacedossier samen met anderen drie jaar lang onderzocht en onze conclusie is dat een megashoppingcenter in Machelen waanzin is. Onze beleidsmemo die zowel door het gemeentebestuur van Machelen en Vilvoorde gedragen werd, werd door de Vlaamse regering genegeerd.”

Ondertussen heeft het gemeentebestuur van Machelen zijn kar gekeerd en juicht het de komst van Uplace toe. “Ik vermoed dat Machelen een kans ziet om op korte termijn de werkgelegenheid op te vijzelen. Het lijkt alsof de bestuurders vergeten zijn dat zowel Machelen als Vilvoorde nu al het meeste verkeer van België te slikken krijgen. Uplace verwacht 8 miljoen klanten per jaar waardoor de files op de Brusselse ring zullen toenemen. Als door die verkeerstoevloed een bedrijf onbereikbaar wordt, zal het gewoon verhuizen.”

Volgens Lorin Parys is de verhuis van bestaande ondernemingen uit Machelen geen nieuw fenomeen. “Air Liquide is nu ook aan het verhuizen maar dat heeft niets te maken met de komst van Uplace”, zegt hij. “Renault is dichtgegaan, Sabena is failliet, DHL is weg, Ca-Va-Seul, Bonna Sabla en Franki hebben hun deuren gesloten. Dat zijn allemaal gevolgen van het de-industrialisatieproces dat al heel lang aan de gang is. Gisteren was ik op een door Voka georganiseerde bijeenkomst met een honderdtal bedrijfsleiders die rond onze site hun vestigingsplaats hebben."

"Geen enkele ondernemer liet uitschijnen dat hij plannen heeft om weg te gaan. Zij vinden Uplace een goede zaak, want voor het eerst in dertig jaar wordt er door onze komst in mobiliteit geïnvesteerd en gaan er miljoenen naar verbeteringswerken aan de ring én naar het trein- en busverkeer. De inwoners van Machelen zijn zeer blij dat er dankzij Uplace nieuwe jobs komen en dat er eindelijk een oplossing komt voor het vervuilde industriële braakland dat hun gemeente al bijna twee decennia ontsiert.”

Tekst Jan Stevens