Hoe de bouwers van New Songdo City hun stadsmodel wereldwijd beginnen kopiëren

De Chinese burgemeester: ‘1 city-in-a-box, aub.’ De stedenbouwer: ‘Dat is dan 35 miljard dollar. Bedankt.’ De bouwers van New Songdo City maken zich sterk om dit stadsmodel wereldwijd te ‘kopiëren’. Het potentieel is groot: China heeft 500 nieuwe steden nodig tegen 2030, India 300.

9 jaar bouwen

“Een baby komt ter wereld na negen maanden, New Songdo City na negen jaar. Net als bij een baby hoort er bij deze nieuwe stad geen handleiding. Maar precies dankzij deze eerste ervaring hebben we ondertussen zelf een handleiding kunnen schrijven. Met 7.123 onderdelen. Om de volgende keer sneller en goedkoper een gelijkaardige slimme, groene stad te bouwen.” Die handleiding bewaart Stan Gale niet voor niets in een safe. Hij is ervan overtuigd dat er nog talrijke New Songdo City’s zullen volgen. De man kletst niet uit zijn nek. “We hebben al concrete deals met een paar Chinese steden. Het land is geïdentificeerd, de eerste werkzaamheden zitten eraan te komen.” Gale wil er 20, wereldwijd. De G-20, of de Gale-20. “We krijgen hier geregeld burgemeesters uit China over de vloer. Allemaal zeggen ze hetzelfde: ‘ik wil er ook zo één.” Alsof ze een brood kopen. Het potentieel is er alvast. Analisten schatten dat China 500 New Songdo City’s nodig heeft om haar inwoners tegen 2030 te huisvesten. India 300. Volgens Gale verhuizen nu al heel wat professionals uit vervuilde megasteden als Shanghai en Mumbai naar saaiere, maar properder oorden zoals Singapore. En laat New Songdo City nu vier uur dichter bij de Chinese grootsteden liggen dan Singapore… Gale: “We willen er meer dan 10 in China bouwen. Van drie nieuwe stadsprojecten in India zijn we al zeker. We hebben al een telefoontje uit Rio de Janeiro gehad, en in Australië lopen er gesprekken. Ik wil er ééntje in elk continent.” De volgende twee decennia zullen overheden wereldwijd 35 biljoen dollar spenderen aan publieke werken, volgens een studie van de Canadese investeringsbank CIBC World Markets. Gale schat de nieuwe stedenmarkt op 5 biljoen dollar.

13 kernprincipes

Voor Cisco zijn ‘smart connected communites’ of slimme steden hun ‘big bet’, aldus John Baekelmans. “Binnen 15 jaar zou dit een verdubbeling van onze totale omzet moeten betekenen. We draaien nu  rond de 42 miljard dollar per jaar. New Songdo City is een opportuniteit van meer dan 1 miljard dollar. Onze investeringen hebben we terugverdiend binnen drie jaar.” Net als Gale ziet Cisco New Songdo City als de start van een lange reeks ‘cities-in-a-box’.  “In China zijn we met zeven steden bezig. Daar is de nood het hoogst, daar bouwen ze tussen de 5 à 10 New Yorks per jaar. We hebben wereldwijd 11 deals afgesloten, die weliswaar allemaal nog in de planningfase zitten. Ook met andere projectontwikkelaars dan Gale. We hebben het dan ook over India, Maleisië, Vietnam, Australië. Azië is zonder twijfel dé groeimarkt. Er zijn nog 25 steden die een aanvraag hebben ingediend, maar die we voorlopig moeten weigeren.” De onderzoeksfirma IDC schat het potentieel van de slimme stedenbusiness de komende twee jaar op 122 miljard dollar.

In die nieuwe stedenmarkt lijken de bomen wel tot ver voorbij de hemel te groeien. Toch gaat Stan Gale naar eigen niet zomaar met de eerste de beste burgemeester of regio in zee. “Er zijn 13 kernprincipes waar we aan vasthouden. Minstens 1.500 are, een stabiele politieke situatie, de lokale en centrale regering moeten echte partners zijn, de wil om voor duurzame ontwikkeling te kiezen, de wil om ‘smart’ en ‘connected’ te zijn etc.” Makkelijker gezegd dan gedaan. Gale: “Oorspronkelijk zou de lokale overheid hier de wegen bouwen, wij de huizen. Maar op een gegeven moment lieten ze plots bouwvergunningen voor appartementen afhangen van wegen die wij toch zelf zouden moeten bouwen en betalen. Omdat zij zogezegd niet langer dat bedrag konden ophoesten. In het begin wilden ze ook ‘gated communities’ ontwikkelen, ommuurde wijken voor de rijken, zoals je die vaak in ontwikkelingslanden ziet. Dat was absoluut het laatste wat we wilden. We hebben echt op hen moeten inpraten. Intussen zitten we wél op één lijn.”

Gebrek aan buitenlandse investeringen

Toch is lang niet alles rozegeur en maneschijn in New Songdo City. De financieel-economische crisis heeft het hele project met twee jaar vertraging opgezadeld. Gale: “Het residentiële luik loopt gesmeerd, buitenlandse investeringen binnenbrengen is een andere zaak. Dat laatste moet veel beter.” New Songdo City kan de strijd met Singapore, Hongkong of Shanghai nog niet aan, zoveel is duidelijk. Stan Gale denkt de reden daarvoor te kennen. “De taksen voor ondernemers liggen hier dubbel zo hoog als in Singapore. In heel wat Chinese steden kan je je nagenoeg gratis vestigen als buitenlandse ondernemer. Die dramatische verschillen moeten naar beneden. Hoe ga je anders concurreren?”

Nog één belangrijke slotvraag willen we Stan Gale voor de voeten gooien. Een ultraslimme en megagroene stad, met peperdure woningen en chique winkels en restaurants: we kunnen ons moeilijk inbeelden dat de miljoenen Chinese of Indische arme drommels die elke dag naar stedelijk gebied verhuizen nood hebben aan zo’n omgeving? Stan Gale: “Een lowcostversie van New Songdo City bouwen, mag niet de bedoeling zijn.” Collega David Moore besluit: “New Songdo City is inderdaad elitair. Maar ik geloof in dergelijke excellentiepolen als toekomstige bakens van jobgroei. Sowieso scheppen ze op termijn heel wat banen voor lager geschoolden.” “Urbanisatie is een feit. We kunnen het niet stoppen. Maar urbanisatie kan ons wel stoppen.”

Stan Gale is ervan overtuigd dat hij met New Songdo City het dna van de stad van morgen in handen heeft. Enkel de toekomst kan uitwijzen of we minder flatterende omschrijvingen als het ‘Atlantis van het Verre Oosten’ door de papierversnipperaar moeten jagen…  

Foto: Chung Sun-Jun

Verschenen in Vacature Magazine van 23 oktober 2010.

Meer lezen over Songdo City?